IMOVEIS | Como ANALISAR o mercado imobiliário com um método PRÁTICO! (E comprar na hora certa..)

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Agora você já sabe uma forma de olhar para o mercado imobiliário!

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Muito tem se falado dos fundos imobiliários, primos. E não é sem motivo: realmente os fundos imobiliários, no atual momento, são opções que valem acompanhar de perto.

Mas o lance é que fundos imobiliários são apenas UMA opção das demais opções que temos no mercado imobiliário. Não necessariamente, para investir em imóveis, precisamos de um FII – apesar de eu achar que ela é uma das melhores.

Por conta disso, precisamos ir além: mais do que analisar a viabilidade de um fundo imobiliário, temos que analisar também a viabilidade do mercado imobiliário. Porque, ao fazer isso, nós conseguimos expandir os nossos horizontes de aplicação, e não ficamos presos somente a uma aplicação.

Daí fica a pergunta… “como?”

Uma das maneiras, que é a que eu vou te ensinar hoje, é justamente olhar para os ciclos econômicos, e, a partir dele, tentar identificar se estamos em um momento de “alta” ou um momento de “baixa” no mercado.

E claro, isso tem uma lógica: o mercado imobiliário tem uma relação íntima com ciclos econômicos. Muitas coisas que acontecem na economia nós conseguimos perceber também no mercado imobiliário.

Mas ai, talvez você me pergunte: “mas o que é um ciclo econômico, primo?”

Simples, primo: ciclo econômico é justamente os ciclos de alta e baixa do mercado. Quando o mercado tá no seu “pico”, ele, obviamente, está num momento onde todo mundo está investindo nesse mercado. É nessa parte que fica o chamado “boom” do mercado.

Só que, como sabemos, o pico não existe pra sempre. A economia não dá só porrada pra cima: ela também, uma hora, começa a cair.

Quando ela começa a cair, nós temos uma contração, e quando ela entra em crise de fato, temos a recessão, chamada também de bust.

No fim, não ficamos pra sempre em recessão também, e o mercado, para repetir o ciclo, ainda tem a sua recuperação, que vai levar a um novo “boom” e aí a história se repete.

Ok. Agora que entendemos o que é um ciclo econômico, temos que dar um passo além: como podemos usar a ideia dos ciclos pra analisar o mercado imobiliário?

Para conseguirmos fazer isso, precisamos separar os ciclos justamente nessas 4 etapas que eu descrevi (boom, contração, recessão e recuperação) e ver o que acontece com o mercado imobiliário em cada uma dessas etapas.

Então, vamos lá:
Boom
No “boom”, é onde tudo está indo bem demais. Então, se formos olhar o mercado imobiliário nesse período, nós veremos um elevado fluxo de capital… A taxa de ocupação de imóveis estará alta… As normas de crédito, ou seja, as normas que permitem com que as pessoas financiem um imóvel, estarão “relaxadas”… O preço dos imóveis estarão caros, e a atividade de construção estará alta.
Contração
Agora, já na contração, que é quando as coisas começam a dar ruim, nós temos principalmente uma queda na taxa de ocupação e uma redução no preço dos imóveis. A demanda aqui começa a cair e, inclusive, muitas pessoas deixam de ocupar imóveis por inadimplência. Então… é quando já tudo está dando sinais de complicação.

Recessão
Na recessão, temos uma “consolidação” dos sinais ruins que vimos na contração e mais alguns outros: o fluxo de capital fica negativo, os preços caem ainda mais, começam a haver restrições no crédito, a taxa de desocupação fica elevadíssima… Enfim, a coisa deu ruim.
Recuperação
A partir do cenário de recessão, quando vemos que a taxa de desocupação está caindo e a atividade de construção está aumentando, então podemos encarar que, possivelmente, a recuperação está acontecendo…

Mas beleza primo, vimos o que pode acontecer em cada uma dessas etapas e com seu dinheiro… Mas o que podemos concluir disso tudo? Dá pra ganhar dinheiro com investimento? É hora de comprar casa?
Conclusão

Temos algumas possíveis conclusões:

1. Para nós conseguirmos analisar um ciclo imobiliário de fato, é interessante que nós fiquemos de olho nos seguintes indicadores: taxa de ocupação, fluxo de capital, crédito imobiliário e a atividade das construções.

2. O mercado imobiliário, até um tempo atrás, estava em um período muito complicado com a recessão econômica do Brasil. Pode ser que o mercado imobiliário, agora com uma melhora da economia brasileira, possa também está passando pelo seu processo de recuperação.

Inclusive, eu conversei com a própria Urbe.me, e eles me contaram que, na visão deles, estamos em um momento de recuperação do mercado imobiliário… Porque eles identificam isso:
Recentemente a Caixa baixou os juros e aumentou o percentual financiado de um imóvel (e agora você pode simular de novo com estas novas condições).